为民解烦忧｜微改造让老旧小区迎“第二春”

夹在广园客运站和两条高架围成的三角区，“血脉不畅”、渐显老态的广信片区迎来了“第二春”。2021年，在住建部门的牵头下，片区微改造项目启动，居民权益成为首要考量，怎么改先听居民说。近日，微改造项目亮相，原本8栋楼被分隔成6个小区，如今拆掉围墙连片改造，难以使用的闲置空间被整合激活，困扰居民多时的出行不便、活动空间匮乏等问题被逐一破解。

作为广州市老旧小区“大师作”的三个项目之一，改造巧妙运用性价比高、又有地方特色的马赛克瓷砖、水磨石，营造出精巧实用的岭南特色小区风貌。“回春”之后如何“青春常驻”？住建部门以新近实施的《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法》为指引，采用“先尝后买”等方式鼓励业主授权社会资本提供物管服务，实现“一次改造，长期保持”。

怎么改先听居民说 爬楼访谈像做“田野调查”

【资料图】

二机厂宿舍、汽车厂宿舍、胜风宿舍……广园客运站西侧，建于上世纪90年代的6个房改房小区，组成了735户居民的广信片区。大院外，旁边是许多南腔北调的异乡人踏足省城的第一站，街边是专做的哥生意的猪杂汤饭；大院里，耳畔却是地地道道的粤语，傍晚时分靓汤飘香。住户张阿姨说：“当年这里可是很多人垂涎的单位宿舍楼，现在它老了，我也老了，有能力的年轻人也渐渐搬出去了。”

2021年，广信片区微改造项目启动，2022年4月，愿景集团中标，并与广州市政府、白云区政府签订战略合作框架协议，以“投资-设计-施工-运营-管养”全过程介入改造。这家“过江龙”企业在全国率先探索老旧小区改造的市场化模式，因为成功打造“党建引领、民意导向、微利持续、改管一体”的北京“劲松模式”而广为人知。 

设计之前，先问需于民。设计团队就像人类学做“田野调查”一般，穿街走巷、爬楼访谈，与居民及居委接触、派发调研问卷。总共8栋楼的片区，被围墙隔成6个小区，白云区住建局相关负责人直言，围墙阻断了居民的交流，各个小区空间狭小，难以新增配套设施。一位浇花的居民大叔深有体会：“我们被困在这小小的一栋楼内，连扔个垃圾都要走出围墙外，你们改造一定要记得从生活便利的角度来设计。”

十多天的调研中，设计团队发现这位大叔的意见颇有代表性，受访居民中，86%同意拆除围墙、连片改造。然而，其余的14%呢？设计团队继续深入了解，其中1位居民担心无法保障安全，团队解释可通过“视频监控”“建立整体智慧围墙”等手段解决安全管理问题，他松了一口气。另外，其中1个小区的物业管理方关心能否扩大物管范围，收益如何计算，团队详细记下意见，为后期运营方案提供参考。

广泛听取民意之后，微改造项目提出“拆除小区间围墙阻隔、打通小区间交通流线、增强小区内智慧安防布局”的空间调整思路。在白云区住建局的牵头下，项目团队组织多场居民议事会，在各小区宣讲设计方案、公示法定红线图、动员业委会和楼栋长做好解释工作，最终打消了居民的顾虑。开工之前，项目团队还和施工单位“约法三章”：不扰民；产生争议的部分先暂停；居民代表有权依程序申请局部修改设计施工方案。就这样，以居民权益为首要考量，成为了项目各单位的共识。

拆除围墙增建连廊 大师全程指导设计改造

广信片区项目是广州市老旧小区“大师作”的三个项目之一，特邀华南理工大学建筑学院教授、博士生导师郭谦作为专家顾问全程指导。在他看来，广信片区整体风貌杂乱，设施老旧，居民结构老龄化程度高、老人和小孩活动空间和设施不足，存在乱停车等问题。“在设计方面，以‘白云山下有人家’为主题，除了拆除小区围墙，将割裂的空间融合，同步增加‘一老一小’活动场所，提升片区人居活力。”

打破围墙之后，道路打通，居民出入有更多线路选择。考虑到岭南炎热多雨的气候，在居民出行的主要流线，一道风雨连廊连接小区入口与楼栋出入口，让街坊“雨天出门不湿鞋”。被停车位置占用的小院，扩增成集停车功能与树下休憩功能于一体的宅间大院。

数个小区围合成片区大院，广信片区原本的闲置空地合并，形成让居民休闲运动的活动场地。新增“邻里中心”，让值班阿姨从老旧逼仄的值班室搬进宽敞的空间工作。增设的全龄活动广场、休憩树池、游乐设施，让老人和孩童在榕树头下的开阔空间聚脚。设施采用适老适幼化设计，如座椅设借力扶手、桌面圆角、树木软包等，让活动空间更加人性化、全龄化。“以前都没地方散步，得走到好远的地方，现在带小孩在小区里玩更方便也更安全。”居民赵叔表示。

“还有很重要的一个经验，我们坚持用性价比最高的建设手段，控制项目新增或改建设施造价，争取少花钱多办事，特别选取既具有老广州记忆又普遍易得的材料，如马赛克瓷砖、水磨石、水刷石，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。”郭谦说。

改造后的广信片区，根据老广州的生活环境和集体回忆，巧妙地将马赛克瓷砖和拱形门元素运用到每个宅间空间，配合水磨石铺装和景观小品，重视“更新”而非“新建”，营造出精巧、实用的岭南特色小区风貌。

小区环境更新、配套设施补齐完善，带动了社区营商环境的提升。闲置了十余年的底层商铺空间吸引了商家青睐，已有商业机构承租运营。

社会资本探索微利可持续、改造管养一体模式

有了优美环境，有了完善设施，有了多元生活业态，谁来管养维护？6月1日，广信小区举办微改造项目亮相暨物业服务进驻宣传仪式，白云区住建局、景泰街道办事处相关负责人、项目专家顾问华南理工大学教授郭谦现场与居民交流，推动社区长效管养。从设计之前就开始全流程介入改造的愿景集团，旗下物业服务公司向街道和社区递交物业进驻意向书，引导居民通过“先尝后买”的方式体验物管服务。

项目调研、规划设计、施工管理……改造以来一直在投入的愿景集团，直至管养环节才开始进入漫长的回报周期。“相比大刀阔斧全面改造的城市更新项目，老旧小区微改造没有多少‘肥肉’，是一般开发商不愿意碰的‘硬骨头’。”愿景集团相关负责人说，“我们把时间拉长，探索微利可持续、改造管养一体的老旧小区改造模式。”

社会资本参与改造动力不足，这正是政府想办法解决的问题。近日，《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法》正式实施。广州市住建局在解读中表示，考虑到老旧小区改造周期长，投入大而盈利空间较小，《办法》注重整合停车位、公有房屋、广告位等各类存量资源和利用路径，鼓励社会资本积极参与社区运营，为居民提供便民服务和专业物业管理，并允许社会资本运营周期最长延至20年，以长期运营收入平衡改造投入。

在社区文化长廊，有一面由居民与项目团队共创的“百家愿景墙”。这是工程推进过程中，项目团队多次组织的书法活动上，街坊们提笔留下的“家”字。这些作品被制作成“百家愿景墙”，成为双方合作的一道风景线，寄托着对美好社区的期许。按照《办法》“一次改造，长期保持”的运营思维，项目团队和居民在“新家园”的故事，才刚刚开始。

文、图/广州日报·新花城记者：李天研

广州日报·新花城编辑：李凤荷

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